Ипотечный кредит можно оформить как частным лицам, заложив свой жилой дом, так и предпринимателям, которые хотят заложить сдающийся жилой дом или какую-либо коммерческую собственность (например свой офис или собственность, предназначенную для осуществления коммерческой деятельности), чтобы покрыть расходы на реновацию собственности или приобрести новую собственность. Кредитор является финансовым учреждением - банком, ссудо- сберегательным обществом, небанковским кредитором или строительным обществом, которое выдает ссуду для залога собственности. Ипотечные займы в Латвии могут быть оформлены также с помощью посредников - лица или предприятия, которые не должны получать от получателя кредита никаких платежей, непосредственно связанных с заключением ипотечного договора и которые должны обеспечивать соответствующие знания и компетентность в связи с оформлением ипотечного кредита - условиями договора, правами потребителей, а также вопросами финансов и экономики. В интересах этих посредников - получать комиссионные от кредитодателя по оформлению ипотечного кредита или получать право на недвижимую собственность, если она от получателя кредита конфискуется.
Ипотечный кредит может быть очень разным - в зависимости от размера займа, а так же срока, процентной ставки, вида выплаты и других признаков, которые могут существенно повлиять на условия договора. Кредитор ипотечного кредита имеет приоритетное право в отношении других видов кредитов, в случаях, если получатель кредита банкротится или становится неплатежеспособным. Долги прочих кредиторов, полагающиеся им при конфискации и продаже заложенной собственности, оплачиваются только в том случае, когда покрывается долг, связанный с ипотечным кредитом.
Процесс оформления ипотечного кредита
Для утверждения займа кредитор ипотеки должен проверить предоставленную подающим заявление человеком финансовую информацию об официальных доходах, занятости, кредитной истории и стоимости покупаемого дома. Есть случаи, в которых оценка ипотечного кредита осуществляется бесплатно (если приобретается собственность от партнеров банка), но чаще всего, это платная услуга. Поскольку ипотечные кредиты значительно могут варьироваться в их объёмах, сроках и условиях - процесс оформления может занять от нескольких дней до нескольких недель - также возможны случаи, когда финансовые отчеты должны быть представлены повторно, чтобы они были актуальны. Если во время этого процесса меняется состояние занятости, были оформлены другие кредиты или изменился кредитный рейтинг, кредитор может отказать в займе.
Некоторые кредиторы могут также потребовать, чтобы потенциальному заемщику были доступны "резервные активы" одного или нескольких месяцев. Другими словами, у заемщика можно потребовать показать, что у него имеется достаточно средств, чтобы конкретный период времени оплачивать расходы жилья в случае утраты работы или потери других доходов.
Виды ипотечных займов
В мире используется несколько видов ипотечных займов, но свойства ипотеки определяются несколькими факторами - главным образом на их виды влияют местные нормативные акты и юридические требования.
Проценты: процентная ставка может быть фиксирована на весь срок займа или может изменяться, а также быть выше или ниже. В некоторых странах, например, в США, ипотечный кредит с фиксированной ставкой является наиболее распространенным, однако кредит с изменчивой ставкой тоже нередкий. Часто встречаются также ипотечные кредиты с фиксированной и переменной процентной ставкой, в которых кредиту будет фиксирована ставка на определенный срок, например, первые пять лет, и будет меняться после окончания этого периода.
Срок: Ипотечные займы обычно имеют максимально длительный срок - до 40 лет. В период более длинного возврата возможны более низкие ежемесячные платежи, однако общая сумма оплаты может быть значительно выше, если срок оплаты короче.
Каждый получатель кредита должен серьезно оценить какой срок возврата является наиболее выгодным и соответствующим платежеспособности и другим расходам. Амортизации ипотечного кредита может не быть, она может быть отрицательной или даже может быть необходим полный возврат в определенную дату.
Сумма и частота платежа: при выборе объема и срока займа с кредитодателем заключается соглашение о периоде возврата и частоте платежей, а также минимальной сумме каждого платежа.
Отношение величины займа к стоимости имущества
При оформлении ипотечного кредита на приобретение собственности, кредиторы обычно требуют, чтобы заемщик совершил первый взнос - внесенная сумма, которую можно охарактеризовать как часть стоимости собственности. Отношение займа к стоимости - это величина займа по отношению к стоимости собственности. В ипотечном кредите, в котором получатель кредита внес взнос в размере 20%, соотношение займа к стоимости составляет 80%. На ссуды, выданные по отношению к собственностям, которые уже принадлежат заемщику, соотношение займа и стоимости рассчитывается исходя из стоимости имущества.
Отношение займа и стоимости считается важным индикатором риска ипотечного займа: чем меньше первый взнос, тем выше риск, что стоимость собственности (в случае отчуждения) будет недостаточной для покрытия остающейся основной суммы займа.
Поскольку стоимость собственности является важным фактором для понимания риска займа, определение стоимости является главным фактором ипотечного кредитования.
Стоимость может быть определена различными способами, наиболее распространённые из них:
-
Фактическая стоимость: обычно считается покупной ценой. Если во время займа собственность не приобретается, эта информация может быть неактуальной или недоступной кредитору;
-
Оцененная или обследованная стоимость: недвижимость обследует лицензированный профессионал отрасли и присваивает собственности актуальную рыночную стоимость. Это платная услуга, которая должна быть покрыта получателем кредита;
-
Предполагаемая стоимость: если невозможна официальная оценка, кредиторы вправе осуществлять расчеты по приблизительной стоимости собственности;
Ипотека в иностранной валюте
Для валют некоторых стран, которые имеют тенденцию уменьшаться в стоимости, распространены ипотечные кредиты в иностранной валюте, позволяющие кредиторам одолжить валюту, которая стабильна. Заемщик берет на себя валютный риск, если стоимость валюты уменьшится в период возврата займа. В Латвии такой кредит предлагают крупнейшие банки, которые выдают кредиты как в долларах США, так и в евро. Несмотря на то, что выгоднее платить ипотечный кредит в валюте, равной валюте зарплаты или доходов, при оформлении кредита, не являющегося в валюте государства, расходы на колебания валюты покрываются только и исключительно получателем кредита.
Возврат ипотечного кредита
Дополнительно к определению общих расходов по ипотечному кредиту (фиксированы с определенной процентной ставкой на срок или изменятюся по отношению к рыночной процентной ставке), существует также разница, как эти затраты оплачиваются и как возвращается ссуда в целом. Возврат зависит от законов государства, налоговой политики и культуры.
В Латвии приняты два вида платежей:
-
возврат с регулярными платежами (постоянные платежи, проценты рассчитываются из общей суммы займа - аннуитетный метод);
-
возврат кредита с платежами основной суммы равной величины (платежи ежемесячно уменьшаются и проценты начисляются из основной суммы, которая еще не возвращена).
Ипотечные кредиты в Европе
В большинстве стран Западной Европы (кроме Дании, Нидерландов и Германии) ипотечные кредиты с изменчивой ставкой приобретаются чаще, чем с фиксированной ставкой, которые распространены в США. Для большинства европейских недвижимостей уровень владения недвижимостью сравнивается с Соединенными Штатами, но в целом показатели невыполнения обязательств в Европе значительно ниже, чем в США. Финансирование ипотечных кредитов менее основывается на их преобразовании в ценные бумаги и более на формальных правительственных гарантиях, обеспеченных облигациями (в Латвии - ALTUM) и вкладов, кроме Дании, Нидерландов и Германии, где обеспечение ценных бумаг достаточно часто встречается. Штрафы по предоплате по-прежнему распространены по всему миру, однако в Латвии удержание штрафов незаконно как в процессе возврата ипотечных кредитов, так и своевременно уплатив другие виды кредитов (потребительский кредит, автокредит и автолизинг, объединение кредитов).
Ипотечное страхование
Страхование ипотеки является страховым полисом, предусмотренным для защиты кредитора (займодателя) от неисполнения любых обязательств заемщика. Это чаще всего используется в случаях, когда отношение кредита к стоимости страхования превышает 80%. Обычно эта услуга оплачивается заемщиком - ее можно включить в ежемесячные платежи, а также оформить одноразовый платеж в течение всего срока действия кредита (в этом случае страхование ипотеки может быть аннулировано, если ссудодатель информирует заемщика о том, что ссуда уплачена полностью).
В случае конфискации собственности, банкам, инвесторам (или другому кредитному учреждению) собственность должна быть продана для возврата первоначального вложения (взаймы). Страхование ипотеки действует как ограничение риска, если в результате продажи собственности невозможно вернуть средства в рыночную стоимость.
При оформлении кредита в крупных банках Латвии (Swedbank, SEB, Luminor, Citadele) можно получить как самые выгодные условия, так и процентную ставку, поскольку крупные банки очень тщательно оценивают, кому предоставить кредит. В связи с этим, при наличии больших официальных доходов и отсутствии долговых обязательств, предлагаемые крупными банками условия для ипотечных кредитов могут быть наиболее выгодными на рынке. Каждое заявление рассматривается индивидуально и банк предоставляет условия на основании доходов, кредитной истории и страхования недвижимой собственности - если возможно соответствовать всем банковским требованиям, условия договора всегда будут гораздо более дружелюбными, чем у небанковских кредитных учреждений.
Ипотечный кредит Swedbank
В Swedbank есть возможность оформить ипотечный кредит, ипотечный кредит с поручительством государства, возможность кредитования и потребительского кредита для жилья. Чтобы выяснить предварительные выплаты ипотечному кредиту, Swedbank предлагает различные кредитные калькуляторы.
Жилищный кредит доступен для приобретения нового жилья, приобретения земельного участка и строительства жилья и приобретения новой собственности до продажи старой собственности. Кредит можно оформить от 10 000 € до 85% от рыночной стоимости недвижимости, а также со сроком до 30 лет. В качестве страхования кредита должна иметься собственность в Латвии, которая закладывается и в обязательном порядке производится оценка недвижимой собственности и приобретается страховой полис, в котором указывается, что застрахованным лицом является Swedbank. Swedbank также разработал список утвержденных страховых обществ и он доступен на домашней странице Swedbank. Процентная ставка, предоставленная ипотечным кредитам Swedbank, является изменчивой, а также она индивидуально рассчитывается с учетом официальных регулярных доходов заемщика и поручителя, предыдущих и активных кредитных обязательств и кредитной истории. Дополнительно следует считаться с различными расходами: оценка недвижимой собственности, использование банковского счета, услуги нотариуса, государственные пошлины за регистрацию залога или в случае приобретения недвижимой собственности, канцелярская пошлина земельной книги за регистрацию залога в земельной книге или пошлина в случае приобретения собственности и комиссия по выдаче ссуды, которая составляет до 1,5% от суммы кредита.
В Swedbank можно выбрать один из двух методов графика возврата:
-
аннуитетный или одинаковый график возврата - где ежемесячная сумма не меняется, только первоначально большую часть составляют процентные платежи и позднее возврат основной суммы;
-
амортизационные или убывающие графики платежей - где платежи первоначально больше, так как платеж по процентам на начало возврата кредита выше, в свою очередь платежи по возврату основной суммы одинаковые в течение всего срока возврата.
Кредит можно вернуть быстрее, чем указано на разработанном банком графике - изменения должны быть заявлены в интернет-банке Swedbank или в любом из филиалов Swedbank. Также у банка имеются несколько решений в случаях возникших сложных ситуаций, когда невозможно внести ежемесячные взносы в полном размере.
Особые правила оформления ипотечного кредита возможны с поручительством ALTUM (государства) - можно оформить ссуду до 95% стоимости собственности, но она доступна только в том случае, если в семье имеется по меньшей мере один ребенок, с которым заемщик проживает вместе.
При оформлении потребительского кредита для приобретения, благоустройства или ремонта недвижимой собственности не требуется залог имущества. Кредит доступен в размере до 12 000 € со сроком возврата до 10 лет - к нему добавляется фиксированная процентная ставка, которая индивидуально рассчитывается с учетом официальных доходов, существующих кредитных обязательств и кредитной истории. Если планируется с потребительским кредитом приобрести собственность или произвести ремонтные работы, он должен быть зарегистрирован под именем получателя кредита не позднее, чем через 90 дней после получения кредита, в противном случае, для займа применяется стандартная ставка потребительского кредита. Этот вид кредита является самым простым и быстрым из ипотечных кредитов - после утверждения заявки, на счете Swedbank деньги зачисляются уже в течение нескольких минут.
Ипотечный кредит SEB
Для оформления ипотечного кредита в SEB banka( должны быть стабильные, регулярные и официальные доходы, из которых 40% могут быть посвящены возврату кредита, а также должна иметься положительная кредитная история и недвижимость для обеспечения кредита.
Банк SEB предлагает несколько видов ипотечных кредитов:
-
Кредит на приобретение, ремонт или благоустройство жилища - с финансированием из рыночной стоимости недвижимости, где страхованием служит существующее или приобретаемое жилье, с первого взноса из общей суммы сделки;
-
Кредит на строительство жилья - с финансированием до 80% от расходов на строительство, где обеспечением служит собственность с будущей рыночной стоимостью. Ссуда выдается постепенно и до получения следующей части должно быть подтверждение использованной предыдущей части;
-
Кредит с государственной гарантией - новым специалистам или семьями с финансированием до 95% от стоимости недвижимой собственности, начиная с первого взноса от 5% от общей суммы сделки;
-
Кредит с “оставленным ключом” - с финансированием до 60% от стоимости недвижимости, где первый взнос составляет от 40% от общей суммы сделки;
Ипотечный кредит Citadele
Ипотечный кредит можно оформить для приобретения, строительства, больших или маленьких ремонтов жилья, как в новом проекте, так и в доме с историей. При подаче заявки на ипотечный кредит в Citadele на все время действия договора можно получить бесплатное страхование недвижимости, движимого имущества и гражданско- правовой ответственности - при условии, что страхование ипотечного кредита является жилой собственностью. Кроме того, при подаче заявки на предложение партнеров Citadele не надо платить дополнительно за оценку стоимости жилья. Для молодых профессионалов и семей с детьми можно оформить ипотечный кредит и кредит на строительство с гарантией ALTUM до 95% от стоимости имущества или 20 000 € со сроком до 30 лет.
Ипотечный кредит Luminor
Доступные ипотечные кредиты Luminor для частных лиц:
-
Ипотечный кредит - против залога недвижимой собственности для приобретения и ремонта имущества с особыми правилами для семей с детьми и новыми специалистами;
-
Кредит идей - заложив принадлежащую себе недвижимость для реализации какой-либо идеи от 10 000 € до 60% от стоимости принадлежащей собственности;
Также Luminor предлагает скидку на первый платеж, если ипотечный кредит оформляется государственной гарантией (ALTUM) - семьям с детьми и молодыми специалистами (с профессиональным или высшим образованием, в возрасте до 35 лет).
Дополнительно надо считаться с расходами на оформление ипотечного кредита: расходы на страхование недвижимости в течение всего срока кредита, расходы на оценку стоимости имущества, услуги нотариуса, плата за перевод с выдачей кредита (если платеж займа производится на счет другого банка).
Чтобы выяснить, на каких условиях и процентной ставке можно оформить ипотечный кредит Luminor, необходимо подать заявку на консультацию в филиале, однако предварительную идею о приблизительных затратах можно получить на домашней странице Luminor, где при введении объема и срока кредита калькулятор кредита рассчитывает оплачиваемый ежемесячный платеж.
Ипотечный кредит с плохой кредитной историей
Поскольку в основе займов лежит взаимное доверие, банки очень внимательно оценивают, кому предоставить кредит и кому отказать. Несомненно важны официальные доходы и стоимость недвижимости, банки также учитывают предыдущие обязательства. Во время неоплаченных счетов по другим кредитным обязательствам (в том числе другие счета по последующей оплате - напр. коммунальные платежи), даже если не участвовали взыскатели долгов, в кредитной истории это сохраняется до 10 лет и может существенно снизить возможность получения кредита. Если кредитная история испорчена, кредитодатель может предоставить дополнительные условия - как более высокую процентную ставку, даже если платежи задержаны вследствие забывчивости или незнания. Таким образом к своим обязательствам следует относиться ответственно и, даже если в обществе бытует мнение о возможности, что кредитодатель забудет, то оно является ошибочным. Большие банки также учитывают как часто используются кредитные услуги - хотя использование быстрых кредитов не является препятствием для оформления ипотечного кредита, для банка это может послужить сигналом о том, что не хватает средств на покрытие ежедневных расходов и есть вероятность, что в будущем могут возникнуть трудности оплатить кредиты полностью.
Ипотечный кредит без первого взноса
Есть кредиторы, которые также предлагают ипотечные кредиты без первого взноса.
В крупных банках можно оформить его только в том случае, если заложена уже существующая собственность, в ином случае банки могут предоставить:
-
более высокую процентную ставку;
-
меньший кредитный лимит - до 15 000 €;
-
собственности нужно быть оформленной на имя получателя кредита в течение нескольких месяцев со дня получения денег;
Все условия предоставляются и изменяются в зависимости от кредитной истории, доходов и произведенных обязательных взносов - в этом случае первый взнос служит дополнительным обеспечением. Если доверие является недостаточным, кредитор может привлекать не только первый взнос и залог недвижимой собственности, но и дополнительного поручителя.
В Латвии невозможно получить ипотечный кредит без первого взноса, однако можно оформить его с крупными скидками - с поручительством государства оформить ипотечный кредит для семей с одним или несколькими детьми (скидки и объем кредита изменяются от количества детей в семье) или молодых специалистов в возрасте до 35 лет с профессиональным или высшим образованием - занимая эти программы в рамках программы, не должна уплачиваться государственная пошлина за регистрацию жилищного кредита, а также имеется возможность получить скидку на смену изменения права собственности.
Последствия невыполнения договора
Банки заинтересованы в общении с заемщиками и максимально оказывают поддержку добросовестным кредиторам в ситуациях, когда возникли трудности в возврате кредита, однако, каждый заемщик должен сознавать последствия невыполнения договора. В случае, если кредит не возвращается, решения не разыскиваются или не имеется сотрудничество с банком (нет ответов на звонки, e-сообщения, банковские сообщения, sms, неявка в банк) - последствия неизбежны.
Если условия договора не соблюдаются, то:
-
Судебный исполнитель продает заложенную собственность;
-
Собственность конфискуется и продается на аукционе - если она продается за меньшую сумму и невозможно сопоставить долг по ипотечному кредиту, остаточная сумма считается активным долгом, который должен быть уплачен. В таком случае создается график возврата долга, где накапливаются проценты по штрафу, если он временно не выплачивается;
-
В зависимости от размера долга судебный исполнитель может обращаться к другим собственностям должника или поручителя и другим доходам, а также удерживать денежные средства от вознаграждения должника и перечислять судебному исполнителю до погашения всей суммы долга;
-
Судебный исполнитель может блокировать все существующие счета во всех банках Латвии до долговых обязательств полностью, а также конфисковать или арестовать имущество должника и поручителя.
-
Если договором предусмотрено, что заемщик имеет ограниченную ответственность, то заемщик несет ответственность только в размере заложенной собственности и после продажи собственности оставшиеся кредитные обязательства погашаются.
Internetbankas:
Sadarbības partneri
Brokeri un bankas
