Hipotekārais kredīts (jeb hipotēka) ir viens no populārākajiem aizdevumu veidiem, ko iespējams iegūt pret nekustamā īpašuma ķīlu īpašuma iegādei vai citiem mērķiem, kas saistīti ar īpašuma uzturēšanu vai remontu. Process, kurā kredīta nodrošinājums ir aizņēmēja nekustamais īpašums, ir zināms kā hipotēkas radīšana. Tas nozīmē, ka tiek ieviests mehānisms, kas ļauj kredītdevējam iegūt valdījumā un pārdot nodrošināto īpašumu (īpašuma atņemšana), lai nomaksātu aizdevumu gadījumā, ja kredītņēmējs nespēj izpildīt aizdevuma nosacījumus vai nevar nomaksāt kredītu.

Hipotekāro kredītu iespējams noformēt kā privātpersonām, ieķīlājot savu dzīvojamo māju, tā arī uzņēmējiem, kas vēlas ieķīlāt izīrētu dzīvokļu māju vai kādu komerciālo īpašumu (kā savu ofisu vai īpašumu, kas paredzēts komerciālu darbību veikšanai), lai segtu īpašuma renovācijas izdevumus vai iegādātos jaunu īpašumu. Aizdevējs ir finanšu iestāde - banka, krājaizdevu sabiedrība, nebanku kredītdevējs vai celtniecības sabiedrība, kas izsneidz aizdevumu pret īpašuma ķīlu. Latvijā hipotekāros aizdevumus iespējams noformēt arī ar starpnieku palīdzību - personas vai uzņēmumi, kas nedrīkst no kredīta ņēmēja saņemt nekādus maksājumus, kas tieši saistīti ar hipotekārā līguma noslēgšanu un, kam ir jānodrošina atbilstošas zināšanas un kompetence saistībā ar hipotekārā kredīta noformēšanu - līguma noteikumiem, patērētāju tiesībām, kā arī par finanšu un ekonomikas jautājumiem. Šo starpnieku interesēs ir iegūt komisijas naudu no kredītdevēja pēc hipotekārā kredīta noformēšanas vai saņemt tiesības uz nekustamo īpašumu, kad tas no kredītņēmēja tiek atsavināts.

Hipotekārais kredīts var būt ļoti dažāds - atkarībā no aizdevuma lieluma, termiņa, procentu likmes, izmaksas veida un citām pazīmēm, kas ievērojami var ietekmēt līguma noteikumus.

Hipotēkāro aizdevumu veidi

Pasaulē tiek izmantoti vairāki hipotekāro aizdevumu veidi, taču hipotēkas īpašības nosaka vairāki faktori - galvenokārt to veidus ietekmē vietējie normatīvie akti un juridiskās prasības.

Procentu likme var būt fiksēta uz visu aizdevuma termiņu vai mainīga, kā arī augstāka vai zemāka. Dažās valstīs, piemēram, ASV, fiksētas likmes hipotekārais kredīts ir visizplatītākais, taču Latvijā lielākās bankas piedāvā hipotekāros kredītus ar mainīgu procentu likmi. Izņēmums var būt kredīts salīdzinoši mazām summām vai patēriņa kredīts mājokļa iegādei vai remontam. Bieži sastopamas ir arī fiksētas un mainīgas procentu likmes hipotekārie kredīti, kuros aizdevumam būs fiksēta likme uz noteiktu laiku, piemēram, pirmajiem pieciem gadiem, un procentu likme mainās pēc šī perioda beigām.

Noformējot hipotekāro kredītu Latvijā, iespējams izvēlēties vienu no divām atmaksas grafiku metodēm:

  • anuitātes jeb vienādais atmaksas grafiks - kur ikmēneša summa nemainās, tikai sākotnēji lielāko daļu sastāda maksājumi par procentiem un vēlākatmaksa no kredīta summas;

  • amortizācijas jeb dilstošais maksājumu grafiks - kur maksājumi sākotnēji ir lielāki, jo procentu maksājums kredīta atmaksas sākumā ir lielāks, savukārt pamatsummas atmaksas maksājumi ir vienādi visas atmaksas laikā.

Finansējums īpašuma iegādei parasti ir maksimāli garš termiņš - līdz pat 40 gadiem. Garākā atmaksas periodā iespējami zemāki ikmēneša maksājumi, taču kopējā apmaksas summa var būt ievērojami augstāka, ja apmaksas termiņš ir īsāks. Katram kredītņēmējam nopietni jāizvērtē kāds atmaksas termiņš ir pats izdevīgākais un ir atbilstošs maksātspējai un citiem izdevumiem. Hipotekārā kredīta amortizācija var nebūt, tā var būt negatīva vai pat var būt nepieciešama pilnīga atmaksa noteiktā datumā.

Izvēloties aizdevuma apjomu un termiņu, ar kredītdevēju tiek noslēgta vienošanās par atmaksas periodu un maksājumu biežumu, kā arī minimālo ikmēneša maksājuma summu.

Hipotekārais kredīts ar sliktu kredītvēsturi

Tā kā aizdevumu pamatā ir savstarpēja uzticēšanās, bankas ļoti uzmanīgi izvērtē, kam piešķirt un kam aizdevumu atteikt. Tāpat kā ir svarīgi oficiālie ienākumi un nekustamā īpašuma vērtība, bankas ņem vērā iepriekšējās saistības. Laikā nenomaksāti rēķini par citām kredītsaistībām (arī citi pēcapmaksas rēķini - kā komunālie maksājumi), pat ja nav iesaistījušies parādu piedzinēji, kredītvēsturē saglabājas līdz pat 10 gadiem un var ievērojami samazināt iespēju saņemt aizdevumu. Ja kredītvēsture ir sabojāta, kredītdevējs var piešķirt papildus nosacījumus - kā augstāku procentu likmi, pat ja maksājumi ir kavēti aizmāršības vai nezināšanas dēļ - tiešo tādēļ pret savām saistībām ir jāizturas atbildīgi un, pat ja sabiedrībā valda uzskats, ka ir iespēja, ka kāds aizmirsīs vai iestāsies noilgums, tā tas nebūt nav. Lielās bankas arī ņem vērā vai un cik bieži tiek izmantoti kredītu pakalpojumi - lai gan ātro kredītu izmantošana nav šķērslis hipotekārā kredīta noformēšanai, tas bankai var būt kā signāls, ka trūkst līdzekļi ikdienas izdevumu segšanai un ir lielāka varbūtība, ka nākotnē var būt grūtības kredītus nomaksāt pilnībā.

Hipotekārais kredīts bez pirmās iemaksas

Latvijā nav iespējams noformēt hipotekāro kredītu bez pirmās iemaksas. Ar valsts galvojumu hipotekāro kredītu var piešķirt ģimenēm ar vienu vai vairākiem bērniem (atlaides un kredīta apjoms mainās no bērnu skaita ģimenē) vai jaunajiem speciālistiem līdz 35 gadu vecumam ar profesionālo vai augstāko izglītību - aizņemoties šīs programmas ietvaros, nav jāmaksā valsts nodeva par mājokļa kredīta reģistrēšanu, kā arī iespējams saņemt atlaides īpašumu tiesību maiņas nodevai un pirmā iemaksa ir krietni mazāka.

Hipotekārā kredīta noformēšana

Lai aizdevums tiktu apstiprināts - hipotēkas aizdevuma devējam jāpārbauda pieteikuma iesniedzēja sniegto finanšu informācija par oficiālajiem ienākumiem, nodarbinātību, kredītvēsturi un pērkamās mājas vērtību. Ir gadījumi, kuros hipotekārā kredīta novērtēšanu veic bez maksas (ja iegādājas īpašumu no bankas partneriem), taču visbiežāk, tas ir maksas pakalpojums. Ķīlas vērtība un kredīta summa tiek noteikta ar sertificēta vērtētāja palīdzību, apsekojot kādā stāvoklī ir nekustamais īpašums. Tā kā hipotekārie kredīti ievērojami var variēt to apjomos, termiņos un nosacījumos - noformēšanas process var ilgt no dažām dienām līdz pat vairākām nedēļām.

Daži aizdevēji var arī pieprasīt, lai potenciālajam aizņēmējam būtu pieejami viena vai vairāku mēnešu "rezerves aktīvi" - aizņēmējam banka var pieprasīt pierādīt, ka ir pietiekami daudz līdzekļu, lai noteiktu laiku apmaksātu kredīta ikmēneša izmaksas darba zaudēšanas vai citu ienākumu zaudējumu gadījumā.

Hipotekārā kredīta atmaksa

Papildus standarta hipotekārā kredīta kopējo izmaksu noteikšanai (fiksēta procentu likme uz termiņu vai mainīga attiecībā pret tirgus procentu likmi), pastāv arī atšķirība, kā šīs izmaksas tiek apmaksātas un kā tiek atmaksāts aizdevums kopumā. Atmaksa ir atkarīga no valsts likumiem, nodokļu politikas un kultūras.

Latvijā ir pieņemti divi maksājumu veidi - atmaksa ar regulāriem, izlīdzinātiem maksājumiem (nemainīgi maksājumi, procenti tiek aprēķināti no kopējās aizņēmuma summas - anuitātes metode) un kredīta atmaksa ar vienāda lieluma pamatsummas maksājumiem (maksājumi katru mēnesi samazinās un procentu likme tiek aprēķināta no pamatsummas, kas vēl nav atmaksāta - dilstošais grafiks).

Kur izdevīgāk noformēt hipotekāro kredītu?

Visizdevīgākie noteikumi hipotekārā kredīta piešķiršanai ir Latvijas lielākajās bankās, kur tās var nodrošināt zemāko procentu likmi. Īpaši noteikumi ir jaunajām ģimenēm ar bērniem un jaunajiem speciālistiem - ar profesionālo vai augstāko izglītību, vecumā līdz 35 gadiem. Hipotekāro kredītu jaunajām ģimenēm iespējams noformēt jebkurā no Latvijas lielajām bankām (Swedbank, Citadele, Luminor, SEB), kas piedāvā kredītus ar valsts garantiju (ALTUM).

Swedbank hipotekārais kredīts

Swedbank piedāvā hipotekārā kredīta, hipotekāro kredīta ar valsts galvojumu, iespēju kredīta un patēriņu kredīta noformēšanu mājokļa iegādei, uzturēšanai vai labiekārtošanai - lai noskaidrotu provizoriskās izmaksas hipotekārajam kredītam, Swedbank piedāvā izmantot hipotekārā kredīta kalkulatoru.

Mājokļa kredīts pieejams jauna mājokļa iegādei, zemes gabala iegādei un mājokļa būvniecībai un jauna īpašuma iegādei pirms vecā īpašuma pārdošanas. Kredīta summa iespējama no 10 000 € līdz pat 85% no nekustamā īpašuma tirgus vērtības, kura iespējamais kredīta termiņš līdz 30 gadiem. Par kredīta nodrošinājumu kļūst nekustamais īpašums Latvijā, kas tiek ieķīlāts un tam ir obligāti nepieciešams nekustamā īpašuma vērtējums un apdrošināšanas polise, kurā tiek norādīts, ka apdrošinātais ir Swedbank. Swedbank hipotekārajiem kredītiem piešķirtais ikmēneša maksājums un procentu likme ir mainīga un tā tiek individuāli aprēķināta ņemot vērā aizņēmēja un galvotāja oficiālos regulāros ienākumus, iepriekšējās un aktīvās kredītsaistības un kredītvēsturi. Papildus jārēķinās ar dažādām citām izmaksām: maksa par nekustamā īpašuma novērtēšanu, darījumu konta izmantošanu, notāra pakalpojumiem, valsts nodevām par ķīlas reģistrēšanu vai nekustamā īpašuma iegādes gadījumā - zemesgrāmatas kancelejas nodeva par ķīlas reģistrēšanu zemesgrāmatā.

Aizdevumu iespējams atmaksāt ātrāk, kā tas ir noteikts bankas izstrādātajā grafikā - izmaiņas jāpiesaka Swedbank internetbankā vai jebkurā no Swedbank filiālēm. Swedbank iespējami vairāki risinājumi sarežģītu situāciju gadījumos, kad ikmēneša maksājums var radīt grūtības nomaksāt citas saistības.

Īpaši noteikumi hipotekārā kredīta noformēšanai iespējami ar ALTUM (valsts) galvojumu - iespējams noformēt aizdevumu līdz 95% īpašuma vērtības, taču tas pieejams tikai, ja ģimenē ir vismaz viens nepilngadīgs bērns, ar kuru aizņēmējs dzīvo kopā.

Noformējot patēriņa kredītu nekustamā īpašuma iegādei, labiekārtošanai, remontam - nekustamais īpašums netiek ieķīlāts, nav vajadzīga pirmā iemaksa un kredītu izsniedz apjomā līdz 12 000 € ar atmaksas termiņu līdz 10 gadiem. Tam pielāgo fiksētu procentu likmi, kas tiek individuāli aprēķināta, ņemot vērā oficiālos ienākumus, esošās kredītsaistības un kredītvēsturi. Ja plānots ar patēriņa kredītu mājoklim iegādāties īpašumu vai veikt remontdarbus, tam ir jābūt reģistrētam zem kredītņēmēja vārda ne vēlāk kā 90 dienas pēc aizdevuma saņemšanas, pretējā gadījumā, aizdevumam tiek pielāgota standarta patēriņa kredīta procentu likme un attiecīgs ikmēneša maksājums. Šis kredīta veids ir visvienkāršākais un ātrākais no hipotekārajiem kredītiem - pēc pieteikuma apstiprināšanas, Swedbank kontā nauda tiek ieskaitīta jau dažu minūšu laikā.

SEB hipotekārais kredīts

SEB banka piedāvā vairāku veidu hipotekāros kredītus:

  • Kredīts mājokļa iegādei, remontam vai labiekārtošanai - ar finansējumu no nekustamā īpašuma tirgus vērtības, kur par nodrošinājumu kalpo esošs vai iegādājamais mājoklis, ar pirmo iemaksu no 15% kopējās darījuma summas;
  • Kredīts mājokļa būvniecībai - ar finansējumu līdz 80% no būrvniecības izmaksām, kur par nodrošinājumu kalpo īpašums ar nākotnes tirgus vērtību. Aizdevums tiek izsniegts pakāpeniski un pirms nākamās daļas iegūšanas jābūt iepriekšējās izlietojuma apstiprinājums;
  • Aizdevums ar valsts garantiju - jaunajiem speciālistiem vai ģimenēm ar finansējumu līdz 95% no nekustamā īpašuma vērtības, ar pirmo iemaksu sākot no 5% no kopējās darījuma summas;
  • Aizdevums ar “nolikto atslēgu” - ar finansējumu līdz 60% no nekustamā īpašuma vērtības, kur pirmā iemaksa ir sākot no 40% no kopējās darījuma summas;

Citadele hipotekārais kredīts

Hipotekāro kredītu Citadeles bankā iespējams noformēt mājokļa iegādei, būvniecībai, lieliem vai mazākiem remontiem, kā jaunā projektā, tā mājās ar vēsturi.

Piesakoties hipotekārajam kredītam Citadelē, uz visu līguma darbības laiku iespējams iegūt bezmaksas nekustamā īpašuma, kustamās mantas un civiltiesiskās atbildības apdrošināšanu - ar noteikumu, ka par hipotekārā kredīta nodrošinājumu kļūst dzīvojamais īpašums. Kā arī, piesakoties kādam no Citadele partneru piedāvājumiem, nav jāmaksā papildus par mājokļa vērtības novērtējumu. Jaunajiem profesionāļiem un ģimenēm ar bērniem iespējams noformēt hipotekāro kredītu un kredītu būvniecībai ar ALTUM garantiju līdz 95% no īpašuma vērtības jeb 20 000 € ar termiņu līdz 30 gadiem.

Luminor hipotekārais kredīts

Luminor piedāvātie hipotekārie kredīti privātpersonām:

  • Hipotekārais kredīts - pret nekustamā īpašuma ķīlu īpašuma iegādei un remontam ar īpašiem noteikumiem ģimenēm ar bērniem un jaunajiem speciālistiem;
  • Ideju kredīts - ieķīlājot sev piederošu nekustamo īpašumu kādas idejas realizēšanai sākot no 10 000 € līdz 60% no piederošā īpašuma vērtības;
  • Tāpat arī Luminor piedāvā atlaidi pirmajam maksājumam, ja hipotekāro kredītu noformē ar valsts garantiju (ALTUM) - ģimenēm ar bērniem un jaunajiem speciālistiem (ar profesionālo vai augstāko izglītību, vecumā līdz 35 gadiem);
  • Papildus jārēķinas ar hipotekārā kredīta noformēšanas izmaksām: nekustamā īpašuma apdrošināšanas izmaksas visā kredīta laikā, īpašuma vērtības novērtēšanas izmaksas, notāra pakalpojumi, maksa par pārvedumu, izsniedzot kredītu (ja aizdevuma maksājums jāveic uz citas bankas kontu);

Hipotēku apdrošināšana

Hipotēkas apdrošināšana tiek noteikta apdrošināšanas polise, kas paredzēta, lai aizsargātu kreditoru (aizdevēju) no jebkādas aizņēmēja saistību neizpildes.

To visbiežāk izmanto gadījumos, kur kredīta summa attiecībā pret nodrošinājuma vērtību pārsniedz 80%. Parasti šo pakalpojumu apmaksā aizņēmējs - to iespējams iekļaut arī ikmēneša maksājumos. Noformēt vienreizēju maksājumu iespējams par visa kredīta darbības laiku ( šajā gadījumā hipotēkas apdrošināšanu var anulēt tādā gadījumā, ja aizdevējs informē aizņēmēju, ka aizdevums ir samaksāts pilnībā). Citadeles banka, noformējot hipotekāro kredītu dzīvojamajam īpašumam, piedāvā bezmaksas apdrošināšanas polisi.

Līguma nepildīšanas sekas

Ja līguma noteikumi tiek neievēroti, tad:

  • Tiesu izpildītājs pārdod ieķīlāto īpašumu;
    Īpašums tiek atsavināts un tiek pārdots izsolē - ja tas tiek pārdots par mazāku summu un nav iespējams nosegt hipotekārā kredīta parādu, atlikusī summa tiek uzskatīta par aktīvu parādu, kas jānomaksā. Šādā gadījumā tiek izveidots parāda atmaksas grafiks, kur tiek uzkrāti soda procenti par parādu, ja tas laicīgi netiek nomaksāts;
  • Atkarībā no parāda lieluma, tiesu izpildītājs var vērsties pret citiem parādnieka vai galvotāja īpašumiem un citiem ienākumiem, kā arī ieturēt naudas līdzekļus no parādnieka atalgojuma un pārskaitīt tiesu izpildītājam līdz visa summa par parādu tiek dzēsta;
  • Tiesu izpildītājs var nobloķēt visus esošos kontus visās Latvijas bankās līdz parādu saistības tiek nokārtotas pilnībā, kā arī konfiscēt vai apķīlāt parādnieka un galvotāja īpašumus.

Hipotekārā kredīta mantošana

Gadījumā, ja kredītņēmējs vai galvotājs ir miris, saskaņā ar civillikumu, visas mirušā saistības pāriet mantojumā - tajā skaitā visu veidu kredīti - arī hipotekārais kredīts. Mantiniekiem ir tiesības pieņemt vai nepieņemt mantojumu - ja mantinieku nav, vai tie atsakās no mantošanas, mirušās personas nekustamais īpašums un saistības pāriet valsts īpašumā. Lai izvairītos no nepatīkamas pieredzes tuvinieka saistību dēļ, lielākās bankas iesaka apdrošināt dzīvību kredītsaistību apmērā - klienta nāves gadījumā visas saistības pret banku sedz apdrošināšanas sabiedrība un tuviniekiem nav jāsedz hipotekārā kredīta atmaksa.